Финансовый гид

Арендаторы хотят подороже

Столичные риелторы подмечают, что цена помещений на рынке промышленной недвижимости г. Киева неуклонно растет. По этим компании RED, в течение года производственные помещения в столице подорожали уже на 30-40 %. По словам директора Агентства недвижимости RED Ярослава Цуканова, минимальная ставка аренды промышленного помещения составляет в эти дни в столице $7-8 за кв. м/мес. супротив $4-5 за кв. м/мес. год вспять. «За такие гроши малое производственное предприятие может снять в эти дни рядовой ангар от 200 кв. м с электрикой, но без коммуникаций и системы вентиляции в промзоне Выдубичей, Подольской либо Сырецкой промзонах», - сообщил он изданию «СЕЙЧАС». Помещения же, пригодные под больше высокотехнологичные производства, предлагаются к аренде по $14-20 за кв. м/мес., что на 40-66% больше, чем год вспять ($10-12 за кв./мес. - «СЕЙЧАС»).

По словам руководителя аналитического отдела компании RED Святослава Кожемякина, в городской черте традиционными районами размещения производственных помещений остаются промышленные зоны Дарницы, Сырца, Подола, Рыбальского полуострова, Телички и местности рядом метро «Выдубичи». Здесь обычный порядок арендных ставок нынче составляет $14 за кв. м/мес.

Спрос на аренду расположенных в городской черте производственных помещений нынче в столице в основном формируют маленькие компании по производству продуктов, выпечке, мелкому производству электроники и бытовых товаров, мебели, пошиву обуви и одежды, изготовлению металлопластиковых труб, нарезке профиля и т. п. Такие компании заинтересованы в аренде качественных помещений с нормальным полом, выложенным плиткой, металлопластиковыми окнами, хорошим отоплением, наличием канализационной и вентиляционной систем.

Дорожает на данном фоне и продажа индустриальных помещений. «Если порядок цен на наиболее дешевые помещения в 2004 г. составлял в столице $150-200 за кв. м, а на исходное положение 2005 г. - $400-600 за квадрат, то на нынешний день цена производственных помещений колеблется от $500 до $2 тыс. за квадрат», - подтвердил г-н Цуканов.

Помещений становится все меньше

По словам специалистов, увеличение цен на производственные помещения стимулируют 2 основных фактора: отсутствие в городской черте немаленьких участков под жилую и коммерческую застройку и увеличение малого и среднего коммерциала.

По мнению директора агентства недвижимости «Альянс-Брок» Андрея Сокура, потому как немаленькая количество представленных на рынке индустриальных помещений была построена в совдеповский отрезок времени, а новые производственные технологии требуют вовсе других решений, нынче в столице налицо острый дефицит качественных производственных площадей. «Предложений на рынке как по аренде, так и по покупке качественных производственных помещений ныне в столице очень чуть-чуть. Тем больше, что объекты промышленного назначения, расположенные в городской черте и потенциально пригодные для перепрофилирования в коммерческую недвижимость, живо вымываются с рынка: их все чаще и чаще переоборудуют в торговую либо офисную недвижимость. Это подтверждают примеры новых бизнес-центров и супермаркетов, размещенных в реконструированных цехах», - отметил изданию «СЕЙЧАС» г-н Сокур.

Начавшаяся в прошлом году тенденция по выкупу инвесторами немаленьких целостных имущественных комплексов (которые не пользовались спросом последние 10 лет) получила близкое активное формирование в данном году. «Сегодня речь идет о дефиците в столице небольших (2-3 тыс. кв. м) производственных комплексов с обособленной территорией, выставляемых как в аренду, так и на продажу», - заявил изданию «СЕЙЧАС» ведущий эксперт по промышленной недвижимости компании «Инконс» Валерий Миколюк. Такие комплексы, по словам экспертов, в течение года подорожали на 100-120% и продаются в эти дни по $1,2-2 тыс. за кв. м супротив $800 за кв. м в прошлом году.

Некоторые покупатели, истина, используют площадки данных комплексов под жилищно-коммерческое сооружение. К примеру, в эти дни предполагается застроить жилыми и коммерческими объектами территорию бывшего дрожжевого завода на Глыбочицкой, территорию кирпичного завода вблизи Русановских садов и т. п. Тем не менее, по словам экспертов, потом того как в течение года городские власти утвердили на градостроительном совете проекты выноса Корчеватской промзоны, промзоны на Рыбальском полуострове, промзоны Минобороны подле Рембазы, трамвайного депо на улице Горького, в столице начал энергично муссироваться вопросительный мотив об освобождении Телички от промзоны. Инвесторы жилищно-коммерческой сферы в преддверии прекращения роста цен переключили родное внимательность на данные значительно больше крупные имущественные комплексы.

«Основной привлекательностью подобной промышленной недвижимости является ее месторасположение. Многие земельные участки, на которых стоят заводы и цеха, находятся ныне в центре городской застройки, и применение для производства эдакий земли неэффективно. Поэтому такие предприятия выносятся за городок, а участки передаются под жилищно-коммерческую застройку административным путем или же объекты выкупаются инвесторами и сносятся, как это в текущее время планируется совершить с территорией бывшей табачной фабрики «Реемстма». Сейчас ещё есть планы по переносу завода «Большевик», - рассказал изданию «СЕЙЧАС» генеральный управляющий консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Вадим Непоседов.

По словам Ярослава Цуканова, средняя цена земли наподобие территории фабрики «Реемстма» либо завода «Большевик» оценивается ныне в $50-100 тыс. за сотку. Затраты же на реализацию проектов самостоятельной постройки производственного помещения на нынешний день колеблется от $150 до $600 за кв. м.

Средняя цена земли наподобие территории фабрики «Реемста» либо завода «Большевик» оценивается нынче в $50-100 тыс. за сотку

Выносить некуда

В то же пора специалисты по недвижимости подмечают проблему отсутствия территорий для выноса предприятий. «Нет централизованной системы размещения предприятий в каких-то определенных зонах, - говорит заместитель директора «Украинской торговой гильдии» Виталий Бойко. - Каждый инвестор независимо ищет территории для выноса и пробует их освоить. Нужен план, тот бы предусматривал создание в пределах 20 км от Киева на территориях, непригодных для постройки коттеджных городков, некоего технопарка либо немаленького производственного «пятна» для размещения предприятий, которые будут выноситься за пределы Киева. Тогда инвесторы не будут находить решение проблемы с коммуникациями, транспортом, инфраструктурой, технопарк возьмет это на себя».

По мнению консультантов компании Colliers International, максимально перспективными направлениями для организации такого технопарка представляются Житомирская и Одесская трассы, расположенные на правом берегу Днепра. Со специалистами этой компании согласен и Ярослав Цуканов, тот кроме того добавляет, что технопарки могут быть удачно организованы на Харьковской трассе за Борисполем, в районе Василькова, Новоукраинки, Обухова, Броваров, Вышгорода. «Здесь имеется отличное транспортное извещение со столицей, развиты коммуникации, и администрация поддерживает создание подобных индустриальных комплексов», - говорит эксперт.

Говоря же о будущем рынка производственных помещений, риелторы сходятся во мнении, что увеличение цен на них будет находиться в течение следующего года на уровне долларовой инфляции и не превысит 1-2% в месяц. Единственное, что может спровоцировать увеличение цен в этом сегменте рынка недвижимости, это отбояривание немаленьких территорий промзон, в частности Телички, под жилое и коммерческое возведение. Тогда оравы выгнанных производственников наводнят рынок, на котором на практике не возникает новое предложение.

По словам эксперта, увеличение стоимости продажи производственных помещений приостановится раньше всего по причине прекращения так называемого системного роста цен на столичном рынке недвижимости. «Если жилье либо офисы не станут дороже в следующем году, производственные помещения, которые покупаются под снос для постройки таких объектов, ещё не будут дорожать», - резюмировал г-н Цуканов.